Michael Kokalari, chuyên gia kinh tế trưởng của quỹ đầu tư VinaCapital, cho biết những lo ngại về khả năng tiếp cận tín dụng của các công ty Việt Nam đã và đang đè nặng lên VN-Index, nhưng vấn đề này chủ yếu chỉ giới hạn ở lĩnh vực bất động sản.
Nguồn: Cafe F
Nhu cầu đối với các đơn vị nhà ở mới tại Việt Nam vẫn còn mạnh và giá cả vẫn phải chăng, vì vậy giá của các cổ phiếu bất động sản có khả năng phục hồi nếu và khi Chính phủ hành động để nới lỏng các điều kiện tín dụng.
Thị trường gần đây đã có những dấu hiệu mơ hồ đầu tiên rằng việc nới lỏng như vậy có thể đang được thực hiện, điều này đã khiến giá cổ phiếu tăng vọt.
Ngày 16/11 là một ngày đầy kịch tính đối với thị trường chứng khoán Việt Nam. Chỉ số VN-Index đã giảm hơn 4% ngay sau khi mở cửa nhưng kết thúc ngày tăng hơn 3% với hy vọng rằng mối lo ngại về khủng hoảng tín dụng, khiến Việt Nam trở thành một trong những thị trường hoạt động kém nhất thế giới trong năm nay, có thể giảm bớt.
Những lo ngại rằng vấn đề tín dụng ảnh hưởng đến các nhà phát triển có thể lan sang các lĩnh vực khác đã cản trở chỉ số này, vốn đã giảm tới 42% trong năm tính đến tuần trước.
Nó được thúc đẩy bởi sự sụt giảm 50% của cổ phiếu bất động sản và 40% của cổ phiếu ngân hàng, do tỷ trọng kết hợp của hai ngành trong VN-Index là 55%.
VN-Index kém hơn đáng kể so với các công ty cùng ngành trong khu vực ở Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Philippines một phần do lo ngại về khả năng thanh toán khoản nợ hơn 5 tỷ USD đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản.
“Chúng tôi tin rằng thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang đánh giá quá cao tác động của việc thắt chặt các điều kiện tín dụng gần đây đối với các nhà phát triển bất động sản trong nước. Điều quan trọng cần lưu ý là phát triển bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam so với gần 30% ở Trung Quốc.”
Các nhà phân tích của VinaCapital đã trực tiếp thăm dò một số công ty công nghiệp và kết luận rằng cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến bất động sản và một số công ty nhỏ hơn.
Nhưng các công ty công nghiệp lớn dường như tiếp tục được tiếp cận tín dụng mặc dù với lãi suất cao hơn.
“Việc rà soát các công ty trong nhiều ngành khác nhau khiến chúng tôi tin rằng các công ty lớn, chất lượng cao bên ngoài lĩnh vực bất động sản không gặp khó khăn trong việc đảo nợ.”
Điều đó nói rằng, các ngân hàng đã trở nên chọn lọc hơn trong việc cho vay và việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam gần đây thắt chặt các điều kiện tiền tệ - tăng lãi suất chính sách từ 2 điểm phần trăm lên 6 phần trăm - cộng với việc sử dụng dự trữ ngoại hối để hỗ trợ đồng đang bị hạn chế về tổng thể điều kiện tín dụng.
GDP của Việt Nam đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và khoảng 6% vào năm 2023, trong khi thu nhập doanh nghiệp đang trên đà tăng trưởng 17% trong năm nay và năm tới.
Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và thu nhập tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VN-Index giảm từ trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện nay và P/E 8x năm 2023 của thị trường thấp hơn 40% so với P dự phóng. P/E định giá của các nước ngang hàng trong khu vực.
Hiểu về cuộc khủng hoảng tín dụng của các nhà phát triển bất động sản
Các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động “ngân hàng đất đai” của họ.
Từ thời điểm một nhà phát triển mua một lô đất thô cho đến khi nó được phân vùng lại để sử dụng cho khu dân cư và các tòa nhà chung cư/đơn vị nhà ở cuối cùng được xây dựng thường mất 5 năm.
Cho đến khi đất được quy hoạch lại để sử dụng cho khu dân cư và các phê duyệt dự án đã được đảm bảo, các nhà phát triển không thể sử dụng nó làm tài sản thế chấp để đảm bảo các khoản vay ngân hàng.
Các nhà phát triển bất động sản cũng bị hạn chế trong việc tài trợ trước khi bán vì họ chỉ có thể thu tiền thanh toán từ người mua nhà sau khi đặt nền móng tòa nhà.
Kết quả cuối cùng của tất cả những điều này là các nhà phát triển bắt đầu phụ thuộc vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây, khiến lượng phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD vào năm ngoái.
Các nhà phát triển phải đối mặt với các giao ước ít hạn chế hơn đối với trái phiếu mà họ phát hành hoặc về cơ bản họ đã bỏ qua các giao ước (vốn là lực đẩy chính trong cuộc đàn áp quy định gần đây của Chính phủ đối với thị trường trái phiếu non trẻ của đất nước), chủ yếu là do nhiều trái phiếu đã được bán cho các nhà đầu tư bán lẻ.
Trái phiếu mà các nhà đầu tư nhỏ lẻ mua thường có thời hạn từ hai đến ba năm và trả lãi suất coupon 10-12% so với 7% đối với tiền gửi ngân hàng 18 tháng vào năm 2021.
Vấn đề đầu tiên với tình huống này là các nhà phát triển phải đối mặt với sự không phù hợp giữa tài sản và nợ phải trả vì họ cần phải trả hoặc đảo nợ hai năm một lần, nhưng mảnh đất họ mua sẽ không tạo ra dòng tiền cho đến tận tương lai.
Lịch sử tài chính có rất nhiều ví dụ về việc thắt chặt tín dụng vừa phải gây ra các vấn đề về khả năng thanh toán cho các công ty và tổ chức tài chính do sự không phù hợp đó.
Vấn đề thứ hai là thời gian cần thiết để tái phân vùng đất thô đã trở nên lâu hơn trong những năm gần đây do nhiều nút thắt khác nhau trong quá trình phê duyệt, hạn chế khả năng của các nhà phát triển trong việc tái cấp vốn cho trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của họ bằng các khoản vay ngân hàng một cách kịp thời.
Có ba điểm quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu: Chính phủ có thể dễ dàng giải quyết tình hình bằng cách khuyến khích các ngân hàng cho các nhà phát triển bất động sản vay (ví dụ bằng cách giảm phí vốn đối với các khoản vay cho các nhà phát triển), nó có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mới. để giảm bớt các vấn đề về sự không phù hợp giữa tài sản và trách nhiệm của các nhà phát triển, và các đơn vị nhà ở mới tiếp tục có nhu cầu rất cao và vẫn có giá cả phải chăng đối với nhiều người mua thuộc tầng lớp trung lưu.
Nói cách khác, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn lành mạnh (chẳng hạn như trái ngược hoàn toàn với Trung Quốc), mặc dù phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản trước mắt.
Nguồn: VNS
Comments